PIT od najmu na łasce fiskusa
Dyrektor KIS wydaje odmienne interpretacje w zakresie opodatkowania najmu mieszkań. W jednej z nich potwierdził, że podatnik może płacić ryczałt (8,5 proc. lub 12,5 proc. po przekroczeniu 100 tys. zł) od przychodów uzyskanych z tytułu najmu sześciu mieszkań (interpretacja nr 0113-KDIPT2-1.4011.222. 2019.1.RK). W innej interpretacji uznał z kolei najem czterech lokali za działalność gospodarczą bez prawa do ryczałtu (interpretacja nr 0114-KDIP3-1.4011.267. 2019.2.KS1).
Zapytacie, ile mieszkań można maksymalnie wynajmować, by nie stracić prawa do ryczałtowego rozliczenia?
Tego nie jest pewna nawet sama skarbówka, która w ciągu paru dni wydała w tożsamych stanach faktycznych dwie sprzeczne odpowiedzi.
Fiskus zajmował się sprawą podatnika, który kupił sześć lokali na rynku pierwotnym z myślą o ich wynajmowaniu. Podał, że będzie to dla niego dodatkowym dochodem i zabezpieczeniem finansowym na przyszłość. Wskazał, że pomimo, że jest wspólnikiem w dwóch podmiotach z branży budowlanej, najem nie będzie miał związku z prowadzoną przez nie działalnością gospodarczą.
Wnosząc o interpretację, Podatnik chciał potwierdzenia przez Organ, że będzie to najem prywatny, który może rozliczyć ryczałtem.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przyznał mu rację. Przypomniał, że przychody z najmu można zaliczyć do dwóch źródeł: najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) albo działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT).
Tylko przychody z najmu prywatnego prowadzonego poza biznesem mogły być opodatkowane ryczałtem według stawek 8,5 i 12,5 proc. (oczywiście bez możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodów). W innym przypadku zyski należy rozliczy na zasadach ogólnych, według stawek 18 i 32 proc. Podatek płaci się od dochodów, czyli od przychodów pomniejszonych o koszty ich uzyskania.
Z kolei w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o PIT działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową prowadzoną we własnym imieniu bez wzgldu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.
Skoro czynności związane z najmem nie będą podejmowane w sposób przesądzający o prowadzeniu działalności gospodarczej, to przychody można zakwalifikować do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, jako tzw. najem prywatny wskazał Dyrektor KIS.
Podatnik może zatem płacić ryczałt, jeśli poinformuje urząd skarbowy o wyborze tej formy.
Sprzeczną odpowiedź (nr 0114-KDIP3-1.4011.267. 2019.2.KS1) otrzymał jednak 17 czerwca podatnik, który wynajmuje cztery mieszkania.
We wniosku wskazał, że kupi je z myślą o dzieciach, ale rodzina zmieniła plany. Teraz zamierza je sprzedać i zbudować dom, ale wcześniej żeby nie stały puste wynajął je znajomym. Robi to bez pomocy pośredników.
Mimo tak przedstawionego stanu faktycznego Dyrektor KIS uznał, że mężczyzna nie może płacić ryczałtu, bo faktycznie prowadzi działalność gospodarczą wynajmu.
Wynajem przez Wnioskodawcę lokali spełnia w ocenie Dyrektora KIS wszystkie przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o PIT.